1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 673 ГК РФ
1. Предметом договора найма жилого помещения является собственно жилое помещение, которое должно обладать следующими признаками:
— изолированность — исключение возможности самовольного проникновения в жилое помещение соседей, а также лиц, не проживающих в этом жилом помещении;
— пригодность для проживания — возможность проживания в жилом помещении без угрозы для жизни, здоровья и имущества проживающих в нем лиц.
Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
На практике может возникнуть вопрос о том, могут ли помещения, подобные жилым (например, гостиницы, пансионаты), быть объектами договоров найма жилых помещений. Так, суд, рассматривая дело по иску заместителя прокурора Тюменской области к ОАО «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Сибирь» и ЗАО «Горжилстрой» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, установил, что, в частности, строительство пансионата на землях рекреационного назначения не противоречит законодательству, поскольку пансионаты исходя из комментируемой статьи не являются жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания граждан (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9)).
Наниматель по договору найма жилого помещения в многоквартирном доме имеет право также пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, помимо собственно жилого помещения.
2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ;
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
3. Судебная практика:
— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.09.2012 по делу N 33-9746;
— Постановление президиума Ростовского областного суда от 29.03.2012 N 44г-23;
— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 14.02.2011 N 33-499-2011;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.03.2013 по делу N 33-2255/2013;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.05.2011 по делу N 33-4399;
— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9).
Источник комментария:
«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014